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| 中古探しその８ 〜住民票の移動 |
あまりおおっぴらに書いてはいけないのかもしれませんが、
住宅ローンの仮審査だけでなく本審査の結果が出たときに、
融資の条件として一つ条件がありました。
それは、
住宅ローンの決済時に購入した物件に住民票を移しておくように、
ということでした。
理由を書くといろいろあるので、書きませんが、
これに対応するのが結構大変でした。
まあ淡々と移しましたが。。。。
２週間くらいはまだすんでいないのに、
住民票だけ先に新居に移動していました。
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| ●中古探しその７ 〜銀行選び |
住宅ローンを借りるのに選ばなければならないのが、銀行。
新築ならソニー銀行という手もあったのですが、
残念ながらソニー銀行は中古でのローンを扱っていないようでしたので、断念しました。
あと考えたのがフラット35ですが、
後に書く予定の金利の選択でミックス返済をしたかったので、
こちらも無しということになりました。
結局自分が借りたときは銀行の35年固定のほうが金利が低かったので、
こちらは特に気にしませんでした。
銀行はいくつか候補がありました。
会社の総務グループにはみずほと東京三菱のパンフがあり、
一般の金利優遇よりさらに優遇された金利で借りることができるみたいで、
これを利用する手はないと思い、
東京三菱とみずほのいずれかで悩みました。
どちらの銀行も住宅ローンを貸したいみたいで、
よければ会社に伺って説明するとまで言われました。
みずほにいたっては去年末くらいから２，３ヶ月おきに
住宅ローンを借りませんか的な電話がかかってきたりしました。
最終的にはメインバンクでもあったみずほ銀行にしました。
東京三菱より優遇幅が大きく、
仲介会社もやりやすいとのことで
選びました。
金利ですが、
当時の短期固定の優遇幅は通常は全期間1.0%のところ、
いろいろな優遇で1.5%まで引かれることになりました。
実際には、決済月の10年固定の店頭金利が3.9%だったので、
通常の優遇幅が1.0%の場合、2.9%になるところ、
自分の場合は1.5%優遇され、2.4%の金利で借りることができました。
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| 中古探しその６ 〜住宅ローン２ |
前回書き忘れましたが、不動産売買契約を結ぶと、
後戻りがむずかしくなります。
つまりは契約後、買主の都合で契約解除を行うと
手付金が没収ということで、解除となります。
まあそもそも印鑑登録された実印で押す契約書なので、
重要度がかなり大きい、重いということですね。
あと、不動産売買契約時に、
引渡し日や固定資産税、管理費、積立金といった残金の清算についても協議します。
さて、今回は住宅ローン関係で、
住宅ローンの本審査について書いていきます。
不動産売買契約が締結した後は、
いよいよ住宅ローンの本審査です。
ひょっとしたら銀行によって違うのかもしれませんが、
僕が借りたみずほ銀行は仮審査と同じフォーマットの文書で、
記入する内容は仮審査とほぼ同じですが、
押印は印鑑登録した実印で行います。
あわせて団体信用生命保険の用紙にも記入します。
記入後は必要な提出資料をつけて銀行に送付し、結果を待つだけです。
次回以降に各話になってしまいますが、
自分の場合は、住宅ローンに関しては仲介会社の優遇を使ったので、
自分で用意する以外に審査に必要な資料は仲介会社が用意してくれたようです。
自分で用意しないとならない資料は以下です。
・印鑑登録証
・住民票
・会社から発行された源泉徴収票（過去２年分）
・課税証明書（過去２年分）
・本人確認資料(運転免許証で可)
・健康保険証（勤続年数や性別の確認？)
仮審査の場合は、
・会社から発行された源泉徴収票（過去２年分）
・本人確認資料(運転免許証で可)
・健康保険証（勤続年数や性別の確認？)
でOKでした。
以下は仲介会社が容易してくれたようです。
・マンションの登記簿謄本
・売買契約書
・重要事項説明書
・間取りが乗っている資料(チラシ等)
基本的に仮審査が通っていれば
審査に落ちることはあまり無いようです。
本審査の場合は在籍確認ということで、
会社に在籍確認の電話がかかってきます。
最近は個人情報保護や情報漏えい対策で、
会社によっては電話での在籍確認を認めていない場合があるので、
注意が必要です。
審査は１、２週間かかります、
審査結果は銀行から郵便で送付されます。
みずほの審査結果(仮審査も)の文章は非常にわかりづらくて、
判子がいたるところに押してあり、
これが審査結果？という感じです。
その後、金利タイプを決めるときに担当の方に
思わず文句を言ってしまいましたが、
その担当の方も、よく言われるみたいで、
銀行の文章はわかりづらくて申し訳ないと平謝りでした。
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| 中古探しその５ 〜不動産売買契約 |
自分の場合はここで初めて売主さんとお会いしました。
内見の際には部屋を空けていただき、
十分にいろいろ確認することができたので、
それも良かったと思います。
不動産売買契約では以下のものが必要になります。
実印、印鑑証明、住民票、手付金、本人確認資料(運転免許)
ここで重要事項説明と付帯品のリストを貰います。
不動産売買契約にあたって宅地建物取引主任者の資格をもった方
(多くは仲介会社の営業かと)から
物件の説明(主に権利関係の話)をされ、
売主、買主双方が納得の上で、契約書に実印を押します。
もしここで納得がいかない点があれば、質問し、
どうしても腑に落ちない、納得できない点があれば、
ここで契約しないという場合もあります。
自分の場合は特にありませんでした。
契約書に実印を押し、契約が成立したら
にここで手付金を売主さんに手渡します。
また、あわせて仲介会社に仲介料の半額を手渡します。
手付金、仲介料は現金なので、
銀行からおろして手渡すまで結構緊張します。
手付金は物件の10％程度といいますが、
たとえば3000万の物件だと300万ということになりますが、
実際はそこまでの金額にはならず、
100〜150万くらいのキリの良い数字にするようです。
個人的に納得が行かなかったのが仲介手数料。
ほとんどの仲介会社は物件価格の３％＋６万ということで、
たとえば3000万の物件ならば
3000×0.03+6万で96万円になります。
ＩＴ業界的に行ったら96万は金融案件の１人月にほぼ相当します。
その分営業さんに働いてもらわなければなりません。
自分の担当だった営業は、、、、
情報料をあわせたとしても、う〜ん良いとこ70万くらいの働きかな〜。
仲介手数料は仲介会社によっては多少の調整が利くようです。
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| 中古探しその４ 〜住宅ローン１ |
不動産契約に並んで複雑なのが住宅ローン。
ある程度不動産を買うことを決めたら
どこの銀行でも良いので、住宅ローン相談会に行き、
現在の年収でどれくらい借りれるのかを聞いておいたほうが良いです。
その際は「借りれる金額」と「返せる金額」が違うことは頭に
入れておいたほうが良いです。
いろいろ条件(会社の規模、勤続年数等)はありますが、
一般的に例えば年収700万としたら、
銀行的には貸せる最高金額は大体5000万と言われますが、
実際に返せる金額は3500万が限度だと思います。
まあ、あくまでも僕の考えですが。
物件が気に入って
住宅ローンを借りる場合は、
まず仮審査を受けます。
仮審査は平たく書くと
これは年収、勤務先、金額を書いて、
銀行に簡単に審査してもら感じです。
金額が年収に対しあまりにも多かったり、
勤務先の規模が小さかったり、勤続年数が少ない場合は注意ですが、
結果は２、３日で出ます。
まずはこの仮審査に通らないと不動産売買契約ができません。
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